Een woning in verhuurde staat
Als je je eigen huis verkoopt, lever je het leeg op aan de kopers. Verkoop je jouw beleggingspand, dan lukt dat vaak niet. De huurders van jouw pand genieten huurbescherming en hebben een lopend huurcontract waardoor ze niet zomaar de woning kunnen verlaten bij verkoop. Een beleggingspand wordt daarom vaak aangekocht en verkocht in verhuurde staat. Dit leidt tot een andere berekening van de waarde van de woning en daarmee kan de waarde sterk afwijken van de reguliere marktwaarde. De berekening is bij verhuur namelijk gebaseerd op de huurinkomsten van de woning. Als deze laag zijn, zoals bij een woning met puntenhuur, dan zal de waarde van de woning ook lager uitkomen dan de marktwaarde vrij van verhuur. Mocht er een huurcontract aanwezig zijn met hoge huursom dan zou de waarde van de woning hoger kunnen uitvallen dan bij een marktwaarde vrij van verhuur.
De taxateur bepaalt bij de aankoop van een beleggingspand de taxatiewaarde. Is het pand niet verhuurd? Dan taxeert de taxateur de waarde op basis van onder andere de verwachte huur, de verwachte leegstand, de exploitatiekosten en de actuele markthuur en de leegwaarderatio (Lees ook: Eigenaar van een beleggingspand? De leegwaarderatio geeft je nu nog fiscaal voordeel maar wordt in 2023 afgeschaft).
Wat is de verwachte huur?
Een beleggingspand koop je omdat je verwacht daar een bepaald rendement mee te behalen. Dat rendement wordt voornamelijk bepaald door de huur die je vraagt. De verhuurder, jij dus, bepaalt de huur en deze kun je enkel verhogen indien je een nieuw huurcontract aangaat. Het bepalen van de gevraagde huur bij aanvang is dan ook erg belangrijk en een indexeringsclausule opnemen in het huurcontract is aan te raden. Bij het bepalen van de huur moet je rekening houden met onder andere de ligging. In een drukke stad waar woonruimte schaars is, zijn de huurprijzen over het algemeen hoger dan van een woning in een afgelegen dorp met minder voorzieningen.
Wat is de leegwaarderatio?
De leegwaarderatio is een fiscale term. De factor om de waardevermindering van een pand in verhuurde staat te berekenen, wordt de leegwaarderatio genoemd. De verhouding tussen de WOZ-waarde en de jaarlijkse huuropbrengst bepaalt de leegwaarderatio die je tot aan de aangekondigde afschaffing in 2023 ook veel fiscaal voordeel kan opleveren bij je aangifte inkomstenbelasting.
Wat is de WOZ-waarde?
De gemeente waarin jouw beleggingspand is gevestigd, bepaalt elk jaar de WOZ-waarde op basis van de Wet Onroerende Zaken. Deze waarde wordt vastgesteld over het voorafgaande kalenderjaar aan de hand van de ligging, de inhoud van het pand, de oppervlakte van het perceel en de waarde van de omliggende woningen. De WOZ- waarde is ook de basis voor de vaststelling van vaste lasten zoals rioolheffing en de waterschapsbelasting. Verschilt de WOZ-waarde van de taxatiewaarde? Dat klopt. De koopprijzen van woningen zijn de laatste jaren sterk gestegen en omdat de waarde van de omliggende woningen wordt meegenomen in de bepaling is de WOZ-waarde lang niet altijd gelijk aan de taxatiewaarde.
Een rekenvoorbeeld:
Stel de WOZ-waarde van je beleggingspand is € 300.000 en je jaarlijkse huuropbrengst is naar verwachting € 20.000.
De verhouding tussen de jaarlijkse huuropbrengst en de WOZ-waarde is dan:
€ 20.000 / € 300.000 x 100 = 6,66%
In een overzicht van de Belastingdienst dat de makelaar hanteert, correspondeert iedere uitkomst met een bepaalde leegwaarderatio. In dit voorbeeld betekent dat een verhouding van 6,66% een leegwaarderatio geeft van 78%. Dat wil zeggen dat de waarde van een huis in verhuurde staat 78% van de WOZ-waarde is.
Vanaf 2023, wanneer de leegwaarderatio is afgeschaft, betaal je over de volledige WOZ-waarde belasting in box 3.
Hebben we je geholpen met deze info? Of heb je nog vragen? Als je vandaag nog wil weten hoe het zit in jouw situatie, vraag dan vrijblijvend een afspraak aan voor een persoonlijk advies.
