Wanneer je een woning koopt om er niet zelf te gaan wonen, maar om te verhuren aan anderen, dan heb je een verhuurhypotheek nodig. Een verhuurhypotheek is anders dan een reguliere hypotheek op je eigen woning. Bijvoorbeeld omdat de waarde van een verhuurd pand anders is dan wanneer een pand leeg staat. Maar ook omdat je bij een verhuurhypotheek altijd eigen geld moet inbrengen. Bij je eerste aankoop is dat standaard ongeveer 20% van de waarde van de woning. Bij een volgende aankoop zou je in theorie daarvoor de overwaarde van de woning kunnen benutten. De hoogte van je financiering hangt af van de waarde van je pand in verhuurde staat en de opbrengst van de huurinkomsten.
Marktontwikkelingen
De vastgoedmarkt staat nooit stil. Sinds 1 juli 2024 staat de markt echter behoorlijk onder druk door de invoering van de Wet betaalbare huur. Met de Wet betaalbare huur is de middenhuursector geïntroduceerd: een dwingende wetgeving waarin de aanvangshuren tot en met 186 punten in het middensegment zijn gereguleerd. En juist dat laatste heeft flinke impact, ervaart adviseur Wesley in de praktijk. ‘Als je nu een woning verhuurt, moet je de huurprijs bepalen aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Hierbij ben je nu verplicht om een actuele puntentelling van de woning te hebben en deze bij de nieuwe huurovereenkomst te voegen. Maar als je de woning hebt aangekocht voor 1-7-2024 en destijds hebt gerekend op een huurprijs van bijvoorbeeld € 1.250 en je mag op basis van het stelsel niet meer dan € 1.150 vragen, dan zit je toch met een gat van € 100 per maand. Dit gaat dan uiteindelijk ten koste van de cashflow en je rendement. Je moet dan misschien je woning renoveren om meer punten te krijgen voor je woning om zo een hogere huurprijs te kunnen vragen. Maar renoveren betekent ook verduurzamen. Is dat voor jouw woning rendabel? Daar zit voor veel vastgoedondernemers de laatste maanden de crux.’
Consument of professional
Daarnaast is er nog een wet waar een startende vastgoedondernemer mee te maken krijgt. ‘Als je voor het eerst een pand aankoopt dat je wilt gaan verhuren, ben je formeel een particulier en kom je voor een verhuurhypotheek terecht bij een hypotheekadviseur. In de praktijk zien we dat daar meestal de kennis ontbreekt voor een goed advies. Juist een goed advies is essentieel voor iemand die wil starten in het vastgoed. Maar als je als startende vastgoedondernemer aangeeft dat je de ambitie hebt om door te stromen naar een portefeuille van minimaal drie panden, dan is het gerechtvaardigd om een zakelijk adviseur te vragen je te helpen bij de begeleiding en aanvraag van een verhuurhypotheek. Zo’n adviseur kijkt met jou naar de beste mogelijkheden voor financieren en het te behalen rendement van het pand dat jij voor ogen hebt.’
Kansen om vermogen op te bouwen
Die twee wetten zijn misschien een drempel, maar de vastgoedmarkt biedt voor zowel startende als ervaren vastgoedondernemers absoluut kansen om vermogen voor de toekomst op te bouwen, verzekert Wesley. ‘Vanaf 2030 mogen woningcorporaties en particuliere verhuurders geen woningen meer verhuren met een slecht energielabel (E, F en G). Hierdoor is er een grotere kans op toename van ‘kluswoningen’. Dit is een kans om te investeren in vastgoed. Simpel gezegd ontstaan er dan mogelijkheden voor renoveren en verduurzamen van woningen die vervolgens kunnen worden verkocht of opnieuw kunnen worden verhuurd. Als vastgoedondernemer kun je een aantal mogelijkheden overwegen: renoveren en verduurzamen, transformeren, verhuren of verkopen. Aanvullend kan het interessant zijn om de mogelijkheden voor herfinanciering te onderzoeken waarbij overwaarde liquide kan worden gemaakt om deze weer te investeren in vastgoed. Elke optie is het onderzoeken en overwegen waard. Raadpleeg een adviseur en kijk samen wat het beste past bij jouw situatie.’
1. Herfinancieren
Wat gunstig is voor jou, hangt sterk af van het moment waarop je het pand hebt aangekocht, legt Wesley uit. ‘Heb je in 2018 of 2019 of nog langer geleden een pand aangekocht, dan is de waarde vaak flink gestegen en verhuurde je de woning waarschijnlijk voor een goede prijs. Afhankelijk van het aantal punten van de woning conform het woningwaarderingsstelsel hoeft dit met een nieuwe verhuursituatie niet nadelig voor je uit te pakken. Op locaties in minder grote steden zien we nog wel eens voorbeelden dat juist de huur hoger wordt naar aanleiding van het woningwaarderingsstelsel bij een nieuwe verhuursituatie. Daarnaast hebben de meeste ondernemers van vastgoed een verhuurhypotheek afgesloten met een rentevastperiode van 5 jaar. De komende periode lopen veel van deze rentevasteperioden af. Als de rente afgelopen jaar al was afgelopen, heb je waarschijnlijk een nieuwe rente aangeboden gekregen en gekozen voor een hogere rente, terwijl de rente daarna weer is gezakt. Deze situaties biedt wellicht mogelijkheden om te herfinancieren. Met de hogere waarde van je pand kun je misschien een deel liquide maken, zodat je je portefeuille kunt uitbreiden met de aankoop van een nieuw pand of kunt renoveren/verduurzamen. Bekijk dus goed de mogelijkheden voor herfinanciering’, adviseert Wesley.
Praktijkvoorbeeld
Een recent praktijkvoorbeeld voor herfinanciering, komt uit zijn eigen praktijk in Hoogeveen. ‘Een appartement op de derde en hoogste etage is al enkele jaren in bezit van de vastgoedeigenaar. Dit appartement was destijds zijn eerste aankoop. De waarde van het appartement in verhuurde staat is € 142.000, bij leegwaarde is dat € 165.000. Er is momenteel geen energielabel geregistreerd voor dit appartement, wat voor de toekomst wel een issue is. Verduurzamen lijkt logisch, maar het appartement bevindt zich op de hoogste etage in een appartementencomplex met Vereniging van Eigenaren (VVE) en het dak is momenteel niet geïsoleerd. Het verduurzamen van VVE-complexen is nog steeds erg lastig en zonder dakisolatie worden er na verwachting geen grote sprongen gemaakt in een label. De kans dat hier een label uitkomt dat acceptabel is voor de verhuur conform de regels in 2030 is klein.’
‘De woning wordt nu verhuurd voor € 750 per maand. Als deze huurder de huur opzegt, dan moet de nieuwe huur worden vastgesteld op basis van het woningwaarderingsstelsel en komt dan (zonder renovatie/verduurzaming) uit op € 647 per maand. Dat is een verschil van € 100 terwijl de financieringslasten hetzelfde blijven. Deze eigenaar staat voor 2030 voor een grote uitdaging, want dan is een woning verhuren met een ‘slecht’ energielabel niet meer toegestaan. Vanwege de huidige verhuursituatie kon er nog niet worden gekozen voor renovatie en verduurzaming. Met de herfinanciering is er nu sprake van een lagere financieringslast en is er een deel van de overwaarde liquide gemaakt. Als zijn huurder de huur nu opzegt heeft de verhuurder de mogelijkheid om te renoveren/verduurzamen of om het pand te verkopen.’
2. Renoveren en verduurzamen
Een andere optie om meer rendement te halen uit je pand is door het te renoveren en te verduurzamen. ‘Er zijn diverse subsidies beschikbaar om je pand te verduurzamen, ook als je er zelf niet woont. Dat hoeft niet eens een hele grote investering te zijn, want ook voor triple glas, ventilatie en isolatie kun je subsidie aanvragen’, weet Wesley te vertellen. Dat heeft ook te maken met de regel die vanaf 2030 geldt over het energielabel van een verhuurde woning. ‘We zien in de praktijk nu dat veel eigenaren de afweging maken: wat kost het mij om mijn pand te renoveren en te verduurzamen en wat levert het mij dan straks op versus wat levert verkoop mij op waarbij de eis van het energielabel uiteraard niet geldt?’
Dat verduurzamen zeer gunstig kan uitpakken, bewijst het voorbeeld dat Wesley noemt, eveneens uit Hoogeveen. Twee heren kochten in 2023 een appartement met energielabel G op de bovenste verdieping van een complex aan voor € 115.000. ‘Ze kochten het als kluswoning en hebben de woning volledig gestript en opnieuw opgebouwd. Die verbouwing hebben de eigenaren grotendeels zelf gedaan, waardoor de bouwkosten slechts € 10.000 waren. Na de verbouwing is de woning opnieuw getaxeerd en was de waarde in verhuurde staat € 155.000 en de leegwaarde € 175.000. Het energielabel is nu B. De woning is voor 70% gefinancierd waarbij de verhuurhypotheek tijdens de looptijd van 10 jaar terugloopt naar 62% door deels af te lossen. De rente is 5,45% en de financiering is cashflowdekkend. Deze woning is door de renovatie en verduurzaming dus snel in waarde gestegen, waardoor de eigenaren een leuk rendement maken op de verhuur en bij verkoop eveneens een goede uitgangspositie hebben.’
3. Verkopen
Veel eigenaren van vastgoed besluiten hun pand(en) te verkopen, omdat het niet meer rendabel is. Zeker wanneer de huidige huurder de huur opzegt, besluiten veel eigenaren tot verkoop. ‘De markt is nu gunstig om je pand te verkopen dus dat is goed te begrijpen. En als je opnieuw wilt verhuren, ben je gebonden aan het woningwaarderingsstelsel en heb je te maken met een maximum van de huurprijs. Als dat niet voldoende rendement voor je oplevert, is verkoop een goede optie’, zegt Wesley. Hij ziet dat dit vooral in de grotere steden al gebeurt bij woonruimten, waaronder bijvoorbeeld (studenten)woningen, waar in de loop van de jaren vaak minimaal aan onderhoud van het pand is gedaan of die slecht scoren op de puntentelling. Ook veel buitenlandse beleggers die actief zijn op de Nederlandse markt besluiten tot verkoop omdat de verkoopmarkt momenteel aantrekkelijker is dan de verhuurmarkt.
Wat je een aantrekkelijk rendement kan opleveren, is flippen zoals dat in de financiële wereld heet. ‘Dat betekent aankopen, verbouwen en weer verkopen. En dan het liefst binnen zes maanden zodat je een deel van de overdrachtsbelasting terugkrijgt.’
4. Transformatie
De laatste optie die Wesley meegeeft, is transformatie. Veel eigenaren hebben een kantoor of winkelpand in bezit en besluiten dat vanwege de hoge woningnood te transformeren naar een woning of appartement. ‘Een kantoor of winkelpand verbouwen tot woning kan een goede optie voor jou zijn, maar is complex en tijdrovend. Echt maatwerk, want er komt heel veel bij kijken. Zo heb je vaak te maken met een VVE als er appartementen boven jouw pand zijn gevestigd. In dat geval moet je je plannen niet alleen aan de gemeente voorleggen, maar ook aan de VVE. Daarnaast moeten de ruimtes kadastraal worden gesplitst, waarvoor je de hulp moet inschakelen van het Kadaster en de notaris. Als dat allemaal achter de rug is én je de benodigde vergunning hebt gekregen, kan de verbouwing pas beginnen. Je hebt hoe dan ook met meerdere partijen te maken en dus ben je druk met het informeren van alle betrokkenen en met het afstemmen van de planning. Transformatie is dus zeker een optie, mits je daarvoor de tijd hebt en neemt.’
Tot slot
De vastgoedmarkt is volop in beweging en biedt vrijwel altijd kansen om een aantrekkelijk rendement te halen. Het is absoluut het onderzoeken waard om te kijken welke keuze voor jou het beste uitpakt. Laat een adviseur je helpen om te kijken welke keuze en/of rendement bij jou past en wat daarbij de mogelijkheden voor financiering zijn.
Meer weten over wat het beste past bij jouw situatie? Neem vandaag nog contact met ons op voor een afspraak. We helpen je graag verder.
