Wat is het uitgangspunt van de belastingdienst?
Als vastgoedbelegger is het van belang om te weten hoe de Belastingdienst naar je beleggingen kijkt. Ziet de Belastingdienst je als een privé-belegger, dan maken je investeringen deel uit van je vermogen in box 3. In dat geval betaal je belasting over de netto-investeringswaarde van je beleggingen. Dat is het saldo van je bezittingen minus je schulden. Je inkomsten uit de verhuur van het pand en de eventuele verkoopwinst zijn hierbij onbelast.
Gebruik je de investering in vastgoed voor je eigen onderneming? Dan beschouwt de Belastingdienst dit als een onderdeel van box 1.
Stel, je bezit een pand dat je zelf gebruikt als kledingzaak. In dat geval ben je zowel eigenaar van het pand als eigenaar van het bedrijf dat in het pand is gevestigd. Je wordt dan belast in box 1 en je betaalt belasting over de waardestijging van het pand.
Als je één of meerdere panden bezit en deze verhuurt aan derden en daarnaast werkt, wordt de situatie anders. Dan ben je eigenaar van het pand en ziet de Belastingdienst je opbrengsten uit de verhuur als een privé-belegging. Je wordt dan belast in box 3. Vragen de verhuurders en het onderhoud van uw panden veel van je tijd? Dan kan het zijn dat de Belastingdienst de inkomsten die je ontvangt van deze panden, dus zowel de verhuur als de eventuele verkoopopbrengst, indeelt in box 1. Zo is het uitgangspunt van de Belastingdienst dus bepalend voor de keuzes die je maakt.
Wat houdt de geplande wetswijziging in?
Het plan van het kabinet is een wijziging op twee punten en dwingt ondernemers ertoe hun bestaande en nieuwe investeringen in vastgoed te heroverwegen.
- Als je na de wetswijziging meer dan 500.000 euro leent van je bv en dat gebruikt voor een ander doel dan de financiering van je eigen woning, dan ziet de Belastingdienst het bedrag boven deze grens als dividenduitkering. Het belastingpercentage dat je hierover betaalt, is volgens het huidige tarief 25%. Als je dat niet wilt, heb je twee opties:
je koopt een pand in de bv of je financiert je investering in privé met een externe lening. - In de geplande wetswijziging staat een voorstel om de vastgoedbelegging in box 3 te belasten met een fictief rendement van 5,33%. Voor een lening wordt in het plan aangenomen dat er 3,03% rente wordt betaald. Dit betekent dat jij als vastgoedbelegger met een lening waarbij je door de Belastingdienst bent ingedeeld in box 3, voortaan belasting moet betalen.
Een voorbeeld
Of je nu belegt vanuit je bv of in privé, je betaalt na de wetswijziging hoe dan ook meer belasting. Jouw persoonlijke situatie speelt daarbij een belangrijke rol bij de keuze die je maakt. We leggen het verder uit aan de hand van een voorbeeld over financieren in vastgoed.
Stel, je bezit nu een beleggingspand met een waarde van 1 miljoen euro. Dit pand is gefinancierd met een lening van exact hetzelfde bedrag. Daarover betaal je nu geen heffing in box 3. In 2022 ziet deze situatie er ineens heel anders uit. Dan wordt aangenomen dat je uit dit beleggingspand een inkomen van 2,3% rente per jaar ontvangt, namelijk 5,33% – 3,03%, waarover 33% inkomstenbelasting is verschuldigd. Dat betekent dat je jaarlijks 7.590 euro betaalt over dit beleggingspand.
Als je deze lening van 1 miljoen euro voor deze belegging geheel vanuit je bv hebt gefinancierd, en er geen andere leningen vanuit de bv zijn, dan ziet de Belastingdienst 500.000 euro van deze lening als dividenduitkering. Daarvoor ben je dan eenmalig 125.000 euro verschuldigd volgens het huidige tarief.
Bereid je goed voor
De geplande wetswijzigingen van het kabinet hebben niet alleen betrekking op financieringen vanaf 2022. Zodra de wetswijziging is ingevoerd, vallen zoals het nu lijkt ook uw bestaande financieringen onder de nieuwe wetgeving. Bovenstaande is gebaseerd op de huidige stand van zaken en bekende informatie. Laat je op tijd volledig informeren over uw situatie door een gekwalificeerde fiscaal adviseur. Onze adviseurs brengen je graag in contact met een specialist.
